Investissement locatif à Aulnay-sous-Bois : ce qu'il faut savoir
Code postal : 93600 · 87 599 habitants
Cette commune fait partie de Métropole du Grand Paris (METRO), qui regroupe 128 communes.
Le prix médian au m² observé à Aulnay-sous-Bois (3 609,474 €) sert de base à ce simulateur pour estimer le rendement locatif brut et net d'un investissement. D'après le zonage locatif ABC, Aulnay-sous-Bois est en zone tendue (A), ce qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. À Aulnay-sous-Bois, le loyer moyen d'un appartement est estimé à 19,453 €/m²/mois. Intégré au calcul du coût total de possession, le taux communal de taxe foncière sur le bâti est de 31.78%. 6,2% des logements de Aulnay-sous-Bois sont recensés comme vacants (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 6,2% (1 389 sur 22 328), dont 840 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
180 474€
Frais de notaire inclus : 13 536 € — coût total 194 010 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
6%
Net de charges (estimation 25%) : 4.5%
Mensualité de prêt estimée
1 125,18€/mois
Sur 194 010 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 856€/an
Revenu imposable après abattement : 8 170 €
Régime réel
2 337€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 952 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
62 685€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 91 954 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
127 806€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
65 121€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 147€/an
Taux communal : 31.78%
Travaux de rénovation estimés
3 927€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (27.2%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Aulnay-sous-Bois par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Aulnay-sous-Bois | 3 609,5 €/m² | -6.6 % | 43 / 100 | 19,5 €/m² | A |
| Paris | 10 454,5 €/m² | -3.1 % | 53 / 100 | — | A bis |
| Saint-Denis | 4 151,8 €/m² | -9.1 % | 41 / 100 | 21 €/m² | A bis |
| Boulogne-Billancourt | 8 832 €/m² | -6.9 % | 43 / 100 | 29,7 €/m² | A bis |
| Montreuil | 6 142,5 €/m² | -9.7 % | 39 / 100 | 22,9 €/m² | A bis |