Glossaire immobilier

Les principaux termes immobiliers, fiscaux et juridiques utilisés sur ce site, expliqués simplement — de DVF et DPE à la fiscalité locative (LMNP, SCI) et au vocabulaire de la copropriété.

55 termes

DVF (Demandes de valeurs foncières): Base de données publique (data.gouv.fr) qui recense les transactions immobilières réellement enregistrées en France (prix de vente, surface, date, adresse). C'est la source des prix au m² affichés sur ce site — des prix réels et déjà conclus, pas des prix d'annonce ou d'estimation.
DPE (Diagnostic de performance énergétique): Diagnostic obligatoire qui note un logement de A (très performant) à G (passoire thermique) selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Un DPE F ou G peut entraîner des restrictions de location et justifie une décote à l'achat (travaux de rénovation à prévoir).
Étiquette climat (GES): Deuxième note du DPE (A à G), distincte de l'étiquette énergie : elle évalue les émissions de gaz à effet de serre du logement, pas sa consommation d'énergie. Un logement chauffé à l'électricité peut ainsi être bien noté sur le climat tout en étant moins bien noté sur l'énergie (ou l'inverse pour un chauffage au gaz), les deux critères ne mesurant pas la même chose.
Passoire thermique: Nom courant donné à un logement classé F ou G au DPE, très consommateur d'énergie. La loi Climat et Résilience restreint progressivement la location des passoires thermiques en France.
IMQ (Indice Meilleursquartiers): Note composite sur 100 calculée par ce site à partir de plusieurs sous-scores (dynamique des prix, résilience climatique, transition énergétique, accessibilité, tension locative). Une heuristique documentée, pas un indicateur officiel — voir la méthodologie dans le README du projet.
Zonage ABC (zone tendue): Classement officiel des communes françaises selon la tension entre l'offre et la demande de logements (zones A bis, A, B1, B2, C, de la plus tendue à la plus détendue). Utilisé notamment pour l'éligibilité à certains dispositifs de défiscalisation et pour encadrer les loyers dans certaines zones.
Zone tendue vs zone détendue: Une zone tendue (typiquement A bis, A, B1) connaît une forte demande de logements par rapport à l'offre disponible, ce qui tire les prix et les loyers vers le haut. Une zone détendue (typiquement C) connaît l'inverse.
Encadrement des loyers: Dispositif mis en place par certaines communes ou intercommunalités en zone tendue, qui plafonne le loyer au m² applicable pour une nouvelle location ou un renouvellement de bail (loyer de référence majoré, calculé par quartier et type de bien). Ne s'applique pas partout : il faut vérifier si la commune visée l'a effectivement mis en œuvre.
Taxe foncière (TFPB): Taxe foncière sur les propriétés bâties : impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien immobilier, calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien et d'un taux voté par la commune (et l'intercommunalité).
Valeur locative cadastrale: Loyer annuel théorique qu'un bien pourrait produire, calculé par l'administration fiscale à partir de barèmes datant de 1970 (réévalués chaque année par un coefficient forfaitaire). Elle sert de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d'habitation — souvent déconnectée du loyer ou du prix de marché réel.
Micro-foncier: Régime fiscal simplifié pour les revenus locatifs non meublés : un abattement forfaitaire de 30% s'applique automatiquement sur les loyers perçus, sans avoir à justifier de charges réelles. Ouvert uniquement en dessous d'un plafond annuel de loyers bruts (15 000 € en 2024).
Régime réel (revenus fonciers): Régime fiscal où le propriétaire déduit ses charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété non récupérables...) du loyer perçu, plutôt que de bénéficier d'un abattement forfaitaire. Souvent plus avantageux que le micro-foncier quand les charges réelles dépassent 30% des loyers.
LMNP (Loueur en meublé non professionnel): Statut fiscal applicable à un propriétaire qui loue un bien meublé sans que cette activité constitue sa profession principale (recettes locatives inférieures à 23 000 €/an ou inférieures aux autres revenus du foyer). Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) ou réel (amortissement du bien, souvent plus avantageux).
LMP (Loueur en meublé professionnel): Statut applicable quand les recettes de location meublée dépassent 23 000 €/an ET excèdent les autres revenus professionnels du foyer. Contrairement au LMNP, les déficits sont imputables sur le revenu global sans limite, mais le bien devient éligible aux cotisations sociales des indépendants et à une fiscalité de plus-value professionnelle en cas de revente.
Micro-BIC: Régime fiscal simplifié pour les revenus de location meublée (LMNP) : un abattement forfaitaire de 50% s'applique sur les loyers perçus, sans justifier de charges réelles. Ouvert en dessous d'un plafond annuel de recettes (77 700 € en 2024 pour une location meublée classique).
Amortissement (LMNP au régime réel): Mécanique comptable qui permet, en LMNP au régime réel, de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier (usure théorique), en plus des charges réelles. C'est souvent ce qui permet à un investisseur en LMNP réel de ne payer aucun impôt sur ses loyers pendant plusieurs années, sans que cet avantage n'apparaisse dans un simple calcul de rendement brut.
SCI (Société civile immobilière): Structure juridique qui permet de détenir un bien immobilier à plusieurs (associés) via des parts sociales, plutôt qu'en indivision directe. Utile pour organiser une transmission, faciliter une gestion à plusieurs, ou séparer patrimoine professionnel et personnel. Peut être soumise à l'impôt sur le revenu (transparente fiscalement, par défaut) ou opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).
SCI à l'IS (impôt sur les sociétés): Option fiscale d'une SCI qui bascule son imposition des associés (transparence, par défaut) vers l'impôt sur les sociétés au niveau de la société elle-même. Permet d'amortir le bien (comme en LMNP réel) et de lisser l'imposition à un taux de société plutôt qu'à la tranche marginale des associés, au prix d'une fiscalité de plus-value moins favorable à la revente (pas d'abattement pour durée de détention).
Indivision: Situation juridique par défaut lorsque plusieurs personnes détiennent un même bien sans société ni répartition en lots (héritage non partagé, achat à plusieurs sans SCI). Chaque décision importante (vente, travaux lourds) nécessite en principe l'accord de tous les indivisaires, ce qui peut compliquer la gestion — une SCI est souvent choisie pour éviter cette contrainte.
Usufruit et nue-propriété (démembrement): Découpage de la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruitier peut l'occuper ou en percevoir les loyers, le nu-propriétaire en détient la valeur mais ne peut ni l'occuper ni en tirer de revenu tant que le démembrement dure. À la fin du démembrement (souvent au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité de succession sur cette part.
Viager: Vente d'un bien où l'acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) un capital initial (le bouquet, facultatif) puis une rente périodique jusqu'au décès du vendeur, qui peut continuer à occuper le logement (viager occupé) ou le libérer immédiatement (viager libre). Le prix final dépend donc de la durée de vie du vendeur, inconnue au moment de la vente.
VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement): Achat sur plan d'un logement neuf, payé par appels de fonds échelonnés au fil de l'avancement du chantier plutôt qu'en une fois. L'acheteur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées dès la signature, puis au fur et à mesure de l'avancement des travaux jusqu'à la livraison.
Syndic de copropriété: Professionnel (ou, plus rarement, copropriétaire bénévole) mandaté par l'assemblée générale des copropriétaires pour administrer l'immeuble : appel des charges, entretien des parties communes, exécution des décisions votées en assemblée générale. Un changement de syndic ou une gestion contestée peut être un signal à vérifier avant un achat en copropriété.
Charges de copropriété: Dépenses communes d'un immeuble en copropriété (entretien, assurance, chauffage collectif, salaire du gardien...), réparties entre copropriétaires selon leurs tantièmes (quote-part). À distinguer des charges récupérables sur le locataire (une partie seulement, définie par la loi) des charges non récupérables qui restent à la charge du propriétaire.
Quote-part (tantièmes): Fraction de la copropriété attribuée à chaque lot (appartement, cave, parking), exprimée en millièmes ou tantièmes. Elle détermine la part de charges communes due par chaque copropriétaire et son poids de vote en assemblée générale — pas nécessairement proportionnelle à la seule surface du lot (l'étage, l'exposition ou l'usage entrent aussi en compte selon le règlement de copropriété).
Diagnostic technique global (DTG): État des lieux technique complet d'un immeuble en copropriété (structure, façades, réseaux, performance énergétique), avec une estimation du coût et du calendrier des travaux nécessaires sur 10 ans. Utile pour anticiper de futurs appels de fonds importants avant d'acheter dans une copropriété ancienne.
Fonds travaux (copropriété): Provision obligatoire alimentée chaque année par les copropriétaires, destinée à financer les travaux futurs (ravalement, toiture, mise aux normes) sans recourir à un appel de fonds exceptionnel brutal. Son montant cumulé, indiqué dans le carnet d'entretien, est un indicateur de la santé financière de la copropriété.
TMI (Tranche marginale d'imposition): Taux d'imposition sur le revenu qui s'applique à la dernière tranche de revenus d'un foyer fiscal (0%, 11%, 30%, 41% ou 45% en France). Détermine, avec les prélèvements sociaux, le taux global d'imposition des revenus fonciers.
Prélèvements sociaux: Ensemble de contributions (CSG, CRDS...) prélevées en France sur les revenus du capital, dont les revenus fonciers et les plus-values immobilières, au taux global de 17,2%.
Plus-value immobilière: Différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition (majoré de certains frais). Elle est imposée à un taux forfaitaire (19% au titre de l'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux), sauf abattement croissant selon la durée de détention et exonération totale pour la résidence principale.
Abattement pour durée de détention: Réduction progressive de la plus-value imposable en fonction du nombre d'années de détention du bien : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Un bien détenu longtemps peut donc se revendre sans aucune fiscalité sur la plus-value, même hors résidence principale.
Frais de notaire: Somme versée par l'acheteur lors d'une acquisition immobilière, composée essentiellement de droits de mutation reversés aux collectivités locales (environ 80% du total) et, pour une part bien plus réduite, des honoraires du notaire. Environ 7 à 8% du prix dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf.
Droits de mutation (à titre onéreux): Part principale des frais de notaire, reversée au département, à la commune et à l'État à chaque changement de propriétaire d'un bien ancien. Souvent confondus avec les honoraires du notaire, qui n'en représentent en réalité qu'une petite fraction.
Taux d'endettement (HCSF): Part maximale des revenus qu'un emprunteur peut consacrer au remboursement de ses crédits, recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière : 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse. Sert de base au calcul de la capacité d'emprunt sur ce site.
Apport personnel: Somme que l'emprunteur finance sur ses fonds propres (épargne, donation...) plutôt que par le crédit, généralement affectée en priorité aux frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté (et le coût total du crédit) et peut faciliter l'obtention d'un taux plus favorable, sans être une condition légale obligatoire.
TAEG (Taux annuel effectif global): Coût total d'un crédit immobilier exprimé en taux annuel, incluant le taux d'intérêt nominal mais aussi l'assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie. C'est le taux à comparer entre deux offres de prêt — le taux nominal seul sous-estime toujours le coût réel.
Assurance emprunteur: Assurance qui garantit le remboursement du crédit en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur — quasi systématiquement exigée par la banque pour accorder un prêt immobilier. Son coût, souvent sous-estimé, peut être négocié séparément de la banque prêteuse (délégation d'assurance) et représente une part significative du TAEG.
Indemnité de remboursement anticipé (IRA): Pénalité que peut facturer une banque lorsqu'un emprunteur rembourse tout ou partie d'un crédit immobilier avant son terme. Plafonnée par la loi au plus faible des deux montants suivants : 3% du capital restant dû, ou l'équivalent de 6 mois d'intérêts sur le montant remboursé.
Capacité d'emprunt: Montant maximal qu'un ménage peut emprunter compte tenu de ses revenus, de son taux d'endettement maximal (35% recommandé par le HCSF) et de la durée du prêt envisagée. Un calcul de premier niveau, à affiner ensuite avec une banque qui tient aussi compte du reste à vivre et du profil de l'emprunteur.
IRL (Indice de référence des loyers): Indice publié chaque trimestre par l'INSEE, utilisé pour réviser légalement le loyer d'un bail d'habitation à sa date anniversaire. La révision se calcule ainsi : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de révision ÷ IRL du trimestre de référence initial).
Dépôt de garantie: Somme versée par le locataire à la signature du bail (plafonnée à un mois de loyer hors charges en location nue, deux mois en meublé), destinée à couvrir d'éventuels manquements (loyers impayés, dégradations). Doit être restituée dans un délai légal après l'état des lieux de sortie (un ou deux mois selon la présence de retenues justifiées).
Préavis (congé du locataire ou du bailleur): Délai légal à respecter avant la fin d'un bail : trois mois pour le locataire (réduit à un mois en zone tendue ou dans certaines situations), et six mois pour le bailleur qui souhaite donner congé (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux), avec un délai de prévenance renforcé pour ce dernier.
Clause résolutoire: Clause quasi systématique d'un bail d'habitation qui permet au bailleur de faire constater judiciairement la résiliation du contrat en cas de manquement grave du locataire (impayés de loyer, défaut d'assurance), sans devoir démontrer une faute au cas par cas devant le juge.
Vacance locative: Période durant laquelle un bien destiné à la location reste inoccupé entre deux locataires, sans générer de loyer. Un facteur souvent oublié dans un calcul de rendement locatif brut, qui suppose implicitement une occupation à 100% de l'année.
Rendement locatif brut: Loyer annuel perçu, rapporté au prix d'achat du bien (frais de notaire inclus), exprimé en pourcentage. Un indicateur simple mais qui ne tient pas compte des charges, de la fiscalité ni de la vacance locative — à distinguer du rendement net.
Rendement locatif net: Rendement locatif brut duquel on a déduit les charges non récupérables, la taxe foncière et, selon le mode de calcul retenu, la fiscalité sur les loyers. Un indicateur plus proche de ce que l'investisseur perçoit réellement, mais aussi plus sensible aux hypothèses retenues pour l'estimer.
Prix au m² médian: Valeur qui sépare en deux moitiés égales l'ensemble des prix au m² observés sur une zone : la moitié des transactions se sont faites en dessous, l'autre moitié au-dessus. Moins sensible aux valeurs extrêmes (biens de très haut ou très bas standing) que la moyenne.
Code INSEE (commune): Identifiant numérique unique attribué par l'INSEE à chaque commune française, distinct du code postal (un code postal peut couvrir plusieurs communes, une commune peut avoir plusieurs codes postaux). Utilisé comme identifiant technique interne sur ce site.
PLU (Plan local d'urbanisme): Document réglementaire, propre à chaque commune (ou intercommunalité), qui fixe les règles de construction et d'usage des sols : hauteur maximale, emprise au sol, destination des parcelles (habitat, activité, zone naturelle). Il conditionne ce qu'il est possible de construire ou d'agrandir sur un terrain donné.
Permis de construire: Autorisation d'urbanisme obligatoire pour toute construction nouvelle ou extension dépassant certains seuils de surface, délivrée par la mairie sur la base du PLU en vigueur. À distinguer de la déclaration préalable de travaux, exigée pour des projets de moindre ampleur (petites extensions, changement de destination sans gros œuvre).
Mitoyenneté: Situation d'un mur, d'une clôture ou d'un fossé séparant deux propriétés et appartenant en copropriété aux deux voisins, chacun pouvant en principe l'utiliser (y adosser une construction) sous conditions, et devant en partager l'entretien.
Bornage: Opération, réalisée par un géomètre-expert, qui fixe définitivement et matérialise sur le terrain la limite séparative entre deux propriétés. Recommandé avant tout achat de terrain non bâti, pour éviter un litige ultérieur sur l'emprise exacte de la parcelle.
Servitude: Charge imposée à un terrain (le fonds servant) au bénéfice d'un autre terrain (le fonds dominant), la plus courante étant la servitude de passage qui autorise un voisin enclavé à traverser une parcelle pour accéder à la voie publique. Une servitude suit le bien, pas son propriétaire : elle reste opposable après une vente.
Hypothèque: Garantie prise par la banque sur un bien immobilier en contrepartie d'un prêt : en cas de défaut de remboursement, la banque peut faire saisir et vendre le bien pour se rembourser. Alternative au cautionnement (une société se porte garante sans grever le bien), plus coûteuse à mettre en place mais parfois seule option pour certains profils ou biens.
Caution / cautionnement (crédit immobilier): Garantie de prêt où un organisme spécialisé (souvent lié à la banque prêteuse) se porte garant du remboursement en cas de défaillance de l'emprunteur, en échange d'une commission. Plus répandue que l'hypothèque pour un achat de résidence principale classique, car généralement moins coûteuse et sans frais de mainlevée à la revente.