Glossaire immobilier

Les principaux termes utilisés sur ce site, expliqués simplement.

DVF (Demandes de valeurs foncières): Base de données publique (data.gouv.fr) qui recense les transactions immobilières réellement enregistrées en France (prix de vente, surface, date, adresse). C'est la source des prix au m² affichés sur ce site — des prix réels et déjà conclus, pas des prix d'annonce ou d'estimation.
DPE (Diagnostic de performance énergétique): Diagnostic obligatoire qui note un logement de A (très performant) à G (passoire thermique) selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Un DPE F ou G peut entraîner des restrictions de location et justifie une décote à l'achat (travaux de rénovation à prévoir).
Passoire thermique: Nom courant donné à un logement classé F ou G au DPE, très consommateur d'énergie. La loi Climat et Résilience restreint progressivement la location des passoires thermiques en France.
IMQ (Indice Meilleursquartiers): Note composite sur 100 calculée par ce site à partir de plusieurs sous-scores (dynamique des prix, résilience climatique, transition énergétique, accessibilité, tension locative). Une heuristique documentée, pas un indicateur officiel — voir la méthodologie dans le README du projet.
Zonage ABC (zone tendue): Classement officiel des communes françaises selon la tension entre l'offre et la demande de logements (zones A bis, A, B1, B2, C, de la plus tendue à la plus détendue). Utilisé notamment pour l'éligibilité à certains dispositifs de défiscalisation et pour encadrer les loyers dans certaines zones.
Taxe foncière (TFPB): Taxe foncière sur les propriétés bâties : impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien immobilier, calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien et d'un taux voté par la commune (et l'intercommunalité).
Valeur locative cadastrale: Loyer annuel théorique qu'un bien pourrait produire, calculé par l'administration fiscale à partir de barèmes datant de 1970 (réévalués chaque année par un coefficient forfaitaire). Elle sert de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d'habitation — souvent déconnectée du loyer ou du prix de marché réel.
Micro-foncier: Régime fiscal simplifié pour les revenus locatifs non meublés : un abattement forfaitaire de 30% s'applique automatiquement sur les loyers perçus, sans avoir à justifier de charges réelles. Ouvert uniquement en dessous d'un plafond annuel de loyers bruts (15 000 € en 2024).
Régime réel (revenus fonciers): Régime fiscal où le propriétaire déduit ses charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété non récupérables...) du loyer perçu, plutôt que de bénéficier d'un abattement forfaitaire. Souvent plus avantageux que le micro-foncier quand les charges réelles dépassent 30% des loyers.
TMI (Tranche marginale d'imposition): Taux d'imposition sur le revenu qui s'applique à la dernière tranche de revenus d'un foyer fiscal (0%, 11%, 30%, 41% ou 45% en France). Détermine, avec les prélèvements sociaux, le taux global d'imposition des revenus fonciers.
Prélèvements sociaux: Ensemble de contributions (CSG, CRDS...) prélevées en France sur les revenus du capital, dont les revenus fonciers et les plus-values immobilières, au taux global de 17,2%.
Plus-value immobilière: Différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition (majoré de certains frais). Elle est imposée à un taux forfaitaire (19% au titre de l'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux), sauf abattement croissant selon la durée de détention et exonération totale pour la résidence principale.
Frais de notaire: Somme versée par l'acheteur lors d'une acquisition immobilière, composée essentiellement de droits de mutation reversés aux collectivités locales (environ 80% du total) et, pour une part bien plus réduite, des honoraires du notaire. Environ 7 à 8% du prix dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf.
Taux d'endettement (HCSF): Part maximale des revenus qu'un emprunteur peut consacrer au remboursement de ses crédits, recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière : 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse. Sert de base au calcul de la capacité d'emprunt sur ce site.
Indemnité de remboursement anticipé (IRA): Pénalité que peut facturer une banque lorsqu'un emprunteur rembourse tout ou partie d'un crédit immobilier avant son terme. Plafonnée par la loi au plus faible des deux montants suivants : 3% du capital restant dû, ou l'équivalent de 6 mois d'intérêts sur le montant remboursé.
IRL (Indice de référence des loyers): Indice publié chaque trimestre par l'INSEE, utilisé pour réviser légalement le loyer d'un bail d'habitation à sa date anniversaire. La révision se calcule ainsi : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de révision ÷ IRL du trimestre de référence initial).
Rendement locatif brut: Loyer annuel perçu, rapporté au prix d'achat du bien (frais de notaire inclus), exprimé en pourcentage. Un indicateur simple mais qui ne tient pas compte des charges, de la fiscalité ni de la vacance locative — à distinguer du rendement net.
Zone tendue vs zone détendue: Une zone tendue (typiquement A bis, A, B1) connaît une forte demande de logements par rapport à l'offre disponible, ce qui tire les prix et les loyers vers le haut. Une zone détendue (typiquement C) connaît l'inverse.
Prix au m² médian: Valeur qui sépare en deux moitiés égales l'ensemble des prix au m² observés sur une zone : la moitié des transactions se sont faites en dessous, l'autre moitié au-dessus. Moins sensible aux valeurs extrêmes (biens de très haut ou très bas standing) que la moyenne.
Code INSEE (commune): Identifiant numérique unique attribué par l'INSEE à chaque commune française, distinct du code postal (un code postal peut couvrir plusieurs communes, une commune peut avoir plusieurs codes postaux). Utilisé comme identifiant technique interne sur ce site.