Acheter ou louer à Le Pré-Saint-Gervais : quelle stratégie ?
Code postal : 93310 · 16 993 habitants
Cette commune fait partie de Métropole du Grand Paris (METRO), qui regroupe 128 communes.
Avec 6 285,114 € au m² en prix médian à Le Pré-Saint-Gervais, ce simulateur permet d'estimer le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées. Le zonage locatif ABC classe Le Pré-Saint-Gervais en zone très tendue (A bis), un critère qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. À Le Pré-Saint-Gervais, le loyer moyen d'un appartement est estimé à 24,721 €/m²/mois. Intégré au calcul du coût total de possession, le taux communal de taxe foncière sur le bâti est de 43.81%. À Le Pré-Saint-Gervais, 8,3% des logements sont recensés comme vacants (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone A bis
Logements vacants du parc privé : 8,3% (459 sur 5 524), dont 294 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
314 256€
Frais de notaire inclus : 23 569 € — coût total 337 825 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
4.4%
Net de charges (estimation 25%) : 3.3%
Mensualité de prêt estimée
1 959,25€/mois
Sur 337 825 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
4 901€/an
Revenu imposable après abattement : 10 383 €
Régime réel
2 126€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 505 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
113 337€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 151 423 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
162 415€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
49 078€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
2 754€/an
Taux communal : 43.81%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Le Pré-Saint-Gervais par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 285,1 €/m² | -6.0 % | — | 24,7 €/m² | A bis |
| Paris | 10 454,5 €/m² | -3.1 % | 53 / 100 | — | A bis |
| Saint-Denis | 4 151,8 €/m² | -9.1 % | 41 / 100 | 21 €/m² | A bis |
| Boulogne-Billancourt | 8 832 €/m² | -6.9 % | 43 / 100 | 29,7 €/m² | A bis |
| Montreuil | 6 142,5 €/m² | -9.7 % | 39 / 100 | 22,9 €/m² | A bis |