Acheter ou louer à Livry-Gargan : quelle stratégie ?

Code postal : 93190 · 47 228 habitants

Cette commune fait partie de Métropole du Grand Paris (METRO), qui regroupe 128 communes.

À partir d'un prix médian au m² de 3 220,765 € à Livry-Gargan, ce simulateur calcule le rendement locatif brut et net d'un investissement sur la base des données déjà collectées pour cette commune. Livry-Gargan est classée en zone tendue (A) au zonage locatif ABC, un critère qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 18,457 €/m²/mois. Le taux communal de taxe foncière sur le bâti, intégré au calcul du coût total de possession, est de 41.17%. Le taux de logements vacants y est de 6,7% (DGFiP, 2025).

Investissement locatifZone A

Logements vacants du parc privé : 6,7% (1 178 sur 17 677), dont 632 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).

Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.

Estimer un bien précis (facultatif)

TypeSurface (m²)Apport (€)Taux (%)Durée (ans)Tranche marginale d’impositionRégime

Prix d'achat estimé

161 038€

Frais de notaire inclus : 12 078 € — coût total 173 116 €

Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).

Rendement locatif brut

6.4%

Net de charges (estimation 25%) : 4.8%

Mensualité de prêt estimée

1 004€/mois

Sur 173 116 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)

Fiscalité locative

Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.

Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.

Micro-foncier

3 659€/an

Revenu imposable après abattement : 7 752 €

Régime réel

2 319€/an

Revenu imposable après charges estimées : 4 914 €

Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel

Résidence principale : acheter ou louer ?

Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.

TypeSurface (m²)Apport (€)Taux (%)Durée du prêt (ans)Horizon

Coût net de l'achat

55 325€

Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 83 314 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.

Loyers cumulés

121 262€

Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.

Acheter coûte moins cher

65 937€

Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).

Coût total de possession

Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.

Taxe foncière annuelle estimée

1 326€/an

Taux communal : 41.17%

Travaux de rénovation estimés

3 324€

Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (25.8%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.

Comparer avec les villes voisines

Villes du même bassin intercommunal, pour situer Livry-Gargan par rapport à ses voisines.

Commune	Prix médian	Tendance 1 an	Indice IMQ	Loyer moyen	Zone tension
Livry-Gargan	3 220,8 €/m²	-5.7 %	44 / 100	18,5 €/m²	A
Paris	10 454,5 €/m²	-3.1 %	53 / 100	—	A bis
Saint-Denis	4 151,8 €/m²	-9.1 %	41 / 100	21 €/m²	A bis
Boulogne-Billancourt	8 832 €/m²	-6.9 %	43 / 100	29,7 €/m²	A bis
Montreuil	6 142,5 €/m²	-9.7 %	39 / 100	22,9 €/m²	A bis