Vivre à Épinay-sur-Seine : le guide complet

Profil & localisation

Épinay-sur-Seine est une commune du département la Seine-Saint-Denis (93), en région Île-de-France. Épinay-sur-Seine fait partie de l'intercommunalité Métropole du Grand Paris, qui regroupe 128 communes. La population de Épinay-sur-Seine s'élève à 52 833 habitants. Son indice Meilleursquartiers global est de 47/100.

Marché & prix

D'après 660 transaction(s) DVF analysée(s), le prix médian au m² s'établit à 2 900 € (+7.7% sur un an). Le marché y est composé à la fois d'appartements (2 736 €/m² en médiane) et de maisons (3 704 €/m² en médiane), les appartements représentant la majorité des transactions récentes. Elle est moins chère que 89% des 38 communes comparées du département 93. La dernière vente DVF connue sur la commune date de décembre 2024 : un appartement de 77 m² pour 225 000 €. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 19,5 €/m²/mois — combiné au prix médian au m², cette donnée permet d'estimer un rendement locatif brut (voir le simulateur dédié sur la page investir de la commune).

Fiscalité & risques

Épinay-sur-Seine est classée en zone tendue (A) au zonage locatif ABC, signe d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. 20.6% des logements diagnostiqués sur la commune sont classés F ou G ("passoires énergétiques"), les plus concernés par le calendrier de restriction progressive de mise en location. À Épinay-sur-Seine, le taux communal de taxe foncière sur le bâti s'élève à 40.52% — une charge annuelle récurrente à intégrer au coût total de possession ou au calcul du rendement locatif net. 7% des logements de la commune sont recensés comme vacants (DGFiP, 2025). 3 types de risque naturel ou technologique sont recensés pour cette commune par Géorisques — à mentionner dans l'état des risques remis à l'achat ou à la location, et à prendre en compte dans le coût d'assurance.

Équipements & vie locale

416 équipements de proximité (commerces, santé, transports, sports et loisirs) sont recensés sur la commune, dont principalement des équipements de santé (109) (Base Permanente des Équipements, INSEE) — un niveau de service qui pèse à la fois sur le confort d'une résidence principale et sur l'attractivité locative d'un bien mis en location. 43 établissement(s) scolaire(s) (maternelle à lycée) sont recensés sur la commune (Annuaire de l'éducation nationale) — un critère souvent déterminant pour une famille en résidence principale, et pour la demande locative auprès des mêmes profils de locataires. Le taux de faits constatés y est de 54,6 pour 1 000 habitants en 2025 (SSMSI). Le niveau de vie moyen sur les carreaux INSEE les plus proches est de 19 929 €/an, un indicateur du profil socio-économique du voisinage immédiat, utile pour situer le bien recherché ou le profil de locataire visé.

Épinay-sur-Seine, une grande ville, présente des prix parmi les plus abordables de son département, un marché locatif tendu et un marché dominé par les appartements.