Acheter ou louer à Orsay : quelle stratégie ?
Code postal : 91400 · 16 498 habitants
Cette commune fait partie de CA Communauté Paris-Saclay (CA), qui regroupe 21 communes.
À partir d'un prix médian au m² de 4 185,417 € à Orsay, ce simulateur calcule le rendement locatif brut et net d'un investissement sur la base des données déjà collectées pour cette commune. Orsay relève de la zone tendue (A) au zonage locatif ABC, un critère déterminant pour l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 19,577 €/m²/mois. Le taux communal de taxe foncière sur le bâti, intégré au calcul du coût total de possession, est de 46%. À Orsay, la vacance des logements concerne 5,6% du parc (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 5,6% (428 sur 7 656), dont 153 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
209 271€
Frais de notaire inclus : 15 695 € — coût total 224 966 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
5.2%
Net de charges (estimation 25%) : 3.9%
Mensualité de prêt estimée
1 304,71€/mois
Sur 224 966 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 881€/an
Revenu imposable après abattement : 8 222 €
Régime réel
2 078€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 402 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
73 586€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 104 755 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
128 616€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
55 030€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 925€/an
Taux communal : 46%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Orsay par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Orsay | 4 185,4 €/m² | -6.1 % | — | 19,6 €/m² | A |
| Massy | 4 148 €/m² | -5.5 % | 48 / 100 | 20,1 €/m² | A |
| Palaiseau | 4 056,7 €/m² | -6.1 % | — | 19,5 €/m² | A |
| Les Ulis | 2 405,6 €/m² | -4.2 % | — | 17,5 €/m² | A |
| Gif-sur-Yvette | 4 114,9 €/m² | -8.5 % | — | 19,2 €/m² | A |