Saint-Maur-des-Fossés : prix immobilier, quartiers et risques

Profil & localisation

Saint-Maur-des-Fossés dépend administrativement du département le Val-de-Marne (94), en région Île-de-France. Elle est rattachée à Métropole du Grand Paris, une intercommunalité de 128 communes. On dénombre 76 572 habitants à Saint-Maur-des-Fossés, d'après le dernier recensement INSEE. Sur l'indice de qualité Meilleursquartiers, Saint-Maur-des-Fossés affiche une note globale de 43/100.

Marché & prix

Sur la commune, le m² se négocie à un prix médian de 5 819,359 € (-1.3% sur un an) (1976 transaction(s) DVF analysée(s)). Le marché y est composé à la fois d'appartements (5 461 €/m² en médiane) et de maisons (7 222 €/m² en médiane), les appartements représentant la majorité des transactions récentes. Elle est plus chère que 80% des 45 communes comparées du département 94. La dernière vente DVF connue sur la commune date de décembre 2024 : un appartement de 54 m² pour 224 000 €. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 23 €/m²/mois — combiné au prix médian au m², cette donnée permet d'estimer un rendement locatif brut (voir le simulateur dédié sur la page investir de la commune).

Fiscalité & risques

Saint-Maur-des-Fossés appartient à la zone très tendue (A bis) du zonage locatif ABC, signe d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. À Saint-Maur-des-Fossés, 32.5% des DPE réalisés aboutissent à une classe F ou G ("passoire énergétique"), concernée par le calendrier de restriction progressive de mise en location. Le taux communal de taxe foncière sur le bâti y est de 31.94%, une charge annuelle récurrente à intégrer au coût total de possession ou au calcul du rendement locatif net, distincte du prix d'achat. Le taux de logements vacants y est de 5,8% (DGFiP, 2025). D'après Géorisques, 2 types de risque naturel ou technologique affectent le territoire communal, à mentionner dans l'état des risques et à intégrer au coût d'assurance du bien.

Équipements & vie locale

666 équipements de proximité (commerces, santé, transports, sports et loisirs) sont recensés sur la commune, dont principalement des équipements de santé (196) (Base Permanente des Équipements, INSEE) — un niveau de service qui pèse à la fois sur le confort d'une résidence principale et sur l'attractivité locative d'un bien mis en location. 56 établissement(s) scolaire(s) (maternelle à lycée) sont recensés sur la commune (Annuaire de l'éducation nationale) — un critère souvent déterminant pour une famille en résidence principale, et pour la demande locative auprès des mêmes profils de locataires. Le taux de faits constatés y est de 57,1 pour 1 000 habitants en 2025 (SSMSI). Le niveau de vie moyen sur les carreaux INSEE les plus proches est de 35 609 €/an, un indicateur du profil socio-économique du voisinage immédiat, utile pour situer le bien recherché ou le profil de locataire visé.

En résumé, Saint-Maur-des-Fossés est une grande ville qui présente des prix élevés pour son département, un marché locatif tendu et un marché dominé par les appartements.