Acheter ou louer à Itteville : quelle stratégie ?
Code postal : 91760 · 6 746 habitants
Cette commune fait partie de CC du Val d'Essonne (CCVE) (CC), qui regroupe 7 communes.
Avec 3 175,942 € au m² en prix médian à Itteville, ce simulateur permet d'estimer le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées. Selon le zonage locatif ABC, Itteville est rattachée à la zone intermédiaire (B1), ce qui conditionne l'éligibilité à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. L'estimation du loyer moyen d'un appartement à Itteville ressort à 15,984 €/m²/mois. À Itteville, la taxe foncière sur le bâti applique un taux communal de 44.99%, pris en compte dans le coût total de possession estimé. Le taux de vacance des logements relevé à Itteville par la DGFiP (2025) est de 3,2%.
Investissement locatifZone B1
Logements vacants du parc privé : 3,2% (86 sur 2 664), dont 44 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
158 797€
Frais de notaire inclus : 11 910 € — coût total 170 707 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
5.6%
Net de charges (estimation 25%) : 4.2%
Mensualité de prêt estimée
990,03€/mois
Sur 170 707 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 169€/an
Revenu imposable après abattement : 6 713 €
Régime réel
1 816€/an
Revenu imposable après charges estimées : 3 848 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
54 477€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 82 318 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
105 010€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
50 533€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 429€/an
Taux communal : 44.99%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Itteville par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Itteville | 3 175,9 €/m² | -1.7 % | — | 16 €/m² | B1 |
| Mennecy | 3 078,3 €/m² | -3.5 % | — | 17,4 €/m² | A |
| Ballancourt-sur-Essonne | 3 159,3 €/m² | -10.0 % | — | 16,4 €/m² | B1 |
| La Ferté-Alais | 2 830,3 €/m² | -8.1 % | — | 15,8 €/m² | B1 |
| Cerny | 2 966,7 €/m² | -7.6 % | — | 15,8 €/m² | B1 |