Acheter ou louer à Cerny : quelle stratégie ?
Code postal : 91590 · 3 531 habitants
Cette commune fait partie de CC du Val d'Essonne (CCVE) (CC), qui regroupe 7 communes.
À partir d'un prix médian au m² de 2 966,667 € à Cerny, ce simulateur calcule le rendement locatif brut et net d'un investissement sur la base des données déjà collectées pour cette commune. Cerny est classée en zone intermédiaire (B1) au zonage locatif ABC, un critère qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. À Cerny, le loyer moyen d'un appartement est estimé à 15,815 €/m²/mois. Intégré au calcul du coût total de possession, le taux communal de taxe foncière sur le bâti est de 40.57%. Le taux de logements vacants y est de 4,5% (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone B1
Logements vacants du parc privé : 4,5% (70 sur 1 545), dont 34 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
148 333€
Frais de notaire inclus : 11 125 € — coût total 159 458 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
6%
Net de charges (estimation 25%) : 4.5%
Mensualité de prêt estimée
924,79€/mois
Sur 159 458 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 135€/an
Revenu imposable après abattement : 6 642 €
Régime réel
1 884€/an
Revenu imposable après charges estimées : 3 992 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
50 514€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 77 667 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
103 899€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
53 385€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 204€/an
Taux communal : 40.57%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Cerny par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Cerny | 2 966,7 €/m² | -7.6 % | — | 15,8 €/m² | B1 |
| Mennecy | 3 078,3 €/m² | -3.5 % | — | 17,4 €/m² | A |
| Ballancourt-sur-Essonne | 3 159,3 €/m² | -10.0 % | — | 16,4 €/m² | B1 |
| Itteville | 3 175,9 €/m² | -1.7 % | — | 16 €/m² | B1 |
| La Ferté-Alais | 2 830,3 €/m² | -8.1 % | — | 15,8 €/m² | B1 |