Investissement locatif à Lisses : ce qu'il faut savoir
Code postal : 91090 · 7 373 habitants
Cette commune fait partie de CA Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart (CA), qui regroupe 21 communes.
Le prix médian au m² observé à Lisses (3 048,78 €) sert de base à ce simulateur pour estimer le rendement locatif brut et net d'un investissement. Selon le zonage locatif ABC, Lisses est rattachée à la zone tendue (A), ce qui conditionne l'éligibilité à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Le loyer moyen estimé pour un appartement à Lisses est de 17,174 €/m²/mois. À Lisses, le taux communal de taxe foncière sur le bâti s'élève à 42.6% — intégré au calcul du coût total de possession. Le taux de vacance des logements relevé à Lisses par la DGFiP (2025) est de 2,7% : pour un investissement locatif, un signe de relocation généralement rapide ; pour un achat en résidence principale, une offre plus limitée et un marché plus concurrentiel.
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 2,7% (64 sur 2 333), dont 16 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
152 439€
Frais de notaire inclus : 11 433 € — coût total 163 872 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
6.3%
Net de charges (estimation 25%) : 4.7%
Mensualité de prêt estimée
950,39€/mois
Sur 163 872 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 405€/an
Revenu imposable après abattement : 7 213 €
Régime réel
2 132€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 517 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
52 069€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 79 492 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
112 828€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
60 759€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 299€/an
Taux communal : 42.6%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Lisses par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Lisses | 3 048,8 €/m² | +0.5 % | — | 17,2 €/m² | A |
| Évry-Courcouronnes | 2 297,3 €/m² | -0.5 % | 55 / 100 | 17,8 €/m² | A |
| Corbeil-Essonnes | 2 702,7 €/m² | -7.9 % | 43 / 100 | 16,2 €/m² | A |
| Ris-Orangis | 2 247,4 €/m² | -2.6 % | — | 17,4 €/m² | A |
| Savigny-le-Temple | 2 827,9 €/m² | -3.6 % | — | 16,9 €/m² | A |