Acheter ou louer à Bayonne : quelle stratégie ?
Code postal : 64100 · 54 306 habitants
Cette commune fait partie de CA du Pays Basque (CA), qui regroupe 20 communes.
Bayonne affiche un prix médian au m² de 4 032,258 € — de quoi estimer, avec ce simulateur, le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées pour la commune. Le classement zone intermédiaire (B1) au zonage locatif ABC s'applique à Bayonne, ce qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. À Bayonne, le loyer moyen d'un appartement est estimé à 13,792 €/m²/mois. Intégré au calcul du coût total de possession, le taux communal de taxe foncière sur le bâti est de 36.79%. Le parc de logements de Bayonne affiche un taux de vacance de 6,9% (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone B1
Logements vacants du parc privé : 6,9% (1 879 sur 27 164), dont 808 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
201 613€
Frais de notaire inclus : 15 121 € — coût total 216 734 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
3.8%
Net de charges (estimation 25%) : 2.9%
Mensualité de prêt estimée
1 256,97€/mois
Sur 216 734 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
2 734€/an
Revenu imposable après abattement : 5 793 €
Régime réel
925€/an
Revenu imposable après charges estimées : 1 959 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
70 688€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 101 351 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
90 612€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
19 924€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 483€/an
Taux communal : 36.79%
Travaux de rénovation estimés
968€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (6%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Bayonne par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayonne | 4 032,3 €/m² | -3.1 % | 51 / 100 | 13,8 €/m² | B1 |
| Anglet | 5 367,5 €/m² | -4.6 % | — | 15,2 €/m² | A |
| Biarritz | 6 882,4 €/m² | -2.5 % | — | 16,4 €/m² | A |
| Hendaye | 4 688,3 €/m² | -4.1 % | — | 13,9 €/m² | B1 |
| Saint-Jean-de-Luz | 5 699,6 €/m² | -0.9 % | — | 15,1 €/m² | A |