Vivre à Toulouse : le guide complet
Codes postaux : 31000, 31100, 31200, 31300, 31400, 31500 · 514 819 habitants
Cette commune fait partie de Toulouse Métropole (METRO), qui regroupe 30 communes.
Photo : Wolfgang Staudt — BY via Openverse
Toulouse, capitale aéronautique en forte croissance
Capitale de l'Occitanie, Toulouse compte parmi les plus grandes communes de France par la population et reste l'un des principaux pôles aéronautiques et spatiaux d'Europe (Airbus, CNES). Sa croissance démographique soutenue en fait l'une des métropoles françaises où la construction neuve est la plus dynamique, un facteur à surveiller sur l'évolution des prix au m² dans le temps. Le quartier du Capitole occupe le cœur historique de la ville rose, tandis que Saint-Cyprien et les Carmes, rive gauche de la Garonne, comptent parmi les quartiers centraux les plus animés.
Le surnom de « ville rose » tient à une contrainte géologique bien plus qu'à un choix esthétique : la plaine de la Garonne, riche en argile mais pauvre en pierre de construction, coûteuse à faire venir de loin, a conduit dès l'époque romaine à privilégier la brique cuite comme matériau de construction local et économique ; l'oxyde de fer contenu dans cette argile lui donne, une fois cuite, sa teinte rose-orangé caractéristique, encore accentuée par le fort ensoleillement toulousain. Au XIXe siècle, certains architectes tentèrent même d'imiter la pierre calcaire claire du Paris haussmannien en ajoutant de la craie à l'argile locale, donnant naissance à des variantes de « brique blanche ».
L'aventure aéronautique toulousaine remonte à Pierre-Georges Latécoère, qui fonda en septembre 1917 l'aérodrome de Toulouse-Montaudran pour y construire des avions Salmson, avant de fonder en 1918 la compagnie qui deviendra l'Aéropostale ; sa première ligne, Toulouse-Barcelone, fut inaugurée le 25 décembre 1918, prolongée jusqu'à Casablanca dès février 1919. Cette lignée industrielle, prolongée par Sud-Aviation puis Airbus, fait aujourd'hui du site toulousain d'Airbus, avec environ vingt-six mille salariés, le plus grand site industriel employeur de France entière.
Le canal du Midi, dont Toulouse constitue le terminus occidental, fut relancé en 1667 par l'ingénieur Pierre-Paul Riquet et achevé en 1681 après quatorze années de travaux ; Riquet mourut en octobre 1681, ruiné pour avoir englouti toute sa fortune personnelle dans le projet, à peine dix mois avant l'inauguration officielle de son propre ouvrage.
Le Capitole lui-même tire son origine de la reconnaissance, en 1189 par le comte Raymond V, de consuls municipaux qui deviendront les capitouls, lesquels acquirent dès 1190 un terrain près de la porte nord de la ville pour y bâtir leur maison commune. Ce même conseil consulaire survécut d'ailleurs au rattachement définitif du Languedoc à la couronne de France en 1271, à la mort du dernier comte, préservant l'autonomie municipale de la ville malgré la fin de la croisade des Albigeois qui avait vu périr Simon de Montfort sous les murs de Toulouse en 1218.
La basilique Saint-Sernin, dont l'actuel édifice fut entrepris à partir de 1080 en commençant par le chœur et les parties orientales pour s'achever au XIIIe siècle, s'élève sur le tombeau de Saturnin, premier évêque de Toulouse martyrisé au IIIe siècle pour avoir refusé de sacrifier à Jupiter. Avec ses cent quinze mètres de longueur, elle compte parmi les plus grandes églises romanes conservées d'Europe aux côtés de la cathédrale de Spire en Allemagne et de celle de Saint-Jacques-de-Compostelle en Espagne ; son vaste déambulatoire et ses chapelles rayonnantes furent conçus pour accueillir sans interrompre les offices les milliers de pèlerins traversant alors Toulouse en route vers Compostelle.
Le couvent des Jacobins, chef-d'œuvre du gothique méridional bâti par les frères dominicains entre 1230 et 1385 pour lutter contre le catharisme, doit son nom à la grande popularité du couvent dominicain de la rue Saint-Jacques à Paris, transmis ensuite à tous les couvents de l'ordre en France. Sa voûte du chœur, surnommée le « palmier des Jacobins » et reposant sur une unique colonne d'où jaillissent vingt-deux nervures, est aujourd'hui l'un des symboles du patrimoine toulousain ; l'église abrite depuis 1369 les reliques de saint Thomas d'Aquin, auquel elle est consacrée.
Toulouse a par ailleurs connu, plus récemment, l'une des catastrophes industrielles les plus graves de l'histoire française contemporaine : le 21 septembre 2001, à 10h17, l'explosion accidentelle de trois à quatre cents tonnes de nitrate d'ammonium sur le site de l'usine chimique AZF, classée Seveso 2 et implantée en zone urbanisée, fit trente et un morts et deux mille cinq cents blessés, l'onde de choc étant ressentie jusqu'à soixante-quinze kilomètres à la ronde. Après seize années d'enquête et de procès, la responsabilité pénale du directeur de l'usine et de la société Grande Paroisse, propriétaire du site, fut définitivement reconnue en 2017, l'explosion ayant été attribuée au déversement accidentel d'un produit chloré sur du nitrate d'ammonium, rendu possible par une mauvaise gestion des déchets de l'usine.
Dans le prolongement de cette tradition aéronautique et spatiale, la Cité de l'espace fut inaugurée en juin 1997 à l'initiative de la mairie de Toulouse, avec le concours du Centre national d'études spatiales, de Météo-France et de plusieurs grands industriels du secteur, sur la lancée de l'essor d'Airbus et de la présence historique du CNES dans la ville. Devenu le plus grand parc dédié à l'exploration spatiale d'Europe, avec plus de quatre millions de visiteurs cumulés dès 2012, il expose notamment une maquette grandeur nature de la fusée Ariane 5, haute de cinquante-cinq mètres, aux côtés d'une reconstitution de salle de contrôle permettant de simuler le lancement d'un engin spatial.
Toulouse reste ainsi une ville dont l'identité relie une couleur de façade dictée par une contrainte géologique locale plutôt que par un choix décoratif, une épopée aéronautique fondée sur la ruine personnelle d'un pionnier de l'aviation postale, un canal achevé au prix de la fortune entière de son concepteur, et une autonomie municipale préservée depuis le XIIe siècle malgré les convulsions religieuses et politiques qui ont, par ailleurs, profondément marqué toute la région occitane environnante.
Contenu rédactionnel, distinct des données ouvertes ci-dessous.
Toulouse en 2026 : les chiffres clés
Profil & localisation
Toulouse dépend administrativement du département la Haute-Garonne (31), en région Occitanie. Elle est rattachée à Toulouse Métropole, une intercommunalité de 30 communes. La commune de Toulouse rassemble 514 819 habitants. Sur l'indice de qualité Meilleursquartiers, Toulouse affiche une note globale de 52/100.
Marché & prix
13499 transaction(s) DVF analysée(s) situent le prix médian au m² de Toulouse à 3 270,732 € (-4.4% sur un an). Le marché y est composé à la fois d'appartements (3 220 €/m² en médiane) et de maisons (3 623 €/m² en médiane), les appartements représentant la majorité des transactions récentes. Elle est plus chère que 95% des 80 communes comparées du département 31. La dernière vente DVF connue sur la commune date de décembre 2024 : un appartement de 61 m² pour 232 060 €. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 14 €/m²/mois — combiné au prix médian au m², cette donnée permet d'estimer un rendement locatif brut (voir le simulateur dédié sur la page investir de la commune).
Fiscalité & risques
Toulouse appartient à la zone tendue (A) du zonage locatif ABC, signe d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. À Toulouse, 4.5% des DPE réalisés aboutissent à une classe F ou G ("passoire énergétique"), concernée par le calendrier de restriction progressive de mise en location. À Toulouse, le taux communal de taxe foncière sur le bâti s'élève à 49.24% — une charge annuelle récurrente à intégrer au coût total de possession ou au calcul du rendement locatif net. 6,8% des logements de la commune sont recensés comme vacants (DGFiP, 2025). D'après Géorisques, 2 types de risque naturel ou technologique affectent le territoire communal, à mentionner dans l'état des risques et à intégrer au coût d'assurance du bien.
Équipements & vie locale
1 385 équipements de proximité (commerces, santé, transports, sports et loisirs) sont recensés sur la commune, dont principalement des équipements de santé (437) (Base Permanente des Équipements, INSEE) — un niveau de service qui pèse à la fois sur le confort d'une résidence principale et sur l'attractivité locative d'un bien mis en location. 367 établissement(s) scolaire(s) (maternelle à lycée) sont recensés sur la commune (Annuaire de l'éducation nationale) — un critère souvent déterminant pour une famille en résidence principale, et pour la demande locative auprès des mêmes profils de locataires. Le taux de faits constatés y est de 88,7 pour 1 000 habitants en 2025 (SSMSI). Le niveau de vie moyen sur les carreaux INSEE les plus proches est de 26 539 €/an, un indicateur du profil socio-économique du voisinage immédiat, utile pour situer le bien recherché ou le profil de locataire visé.
En résumé, Toulouse est une grande ville qui présente des prix élevés pour son département, un marché locatif tendu et un marché dominé par les appartements.
Résumé calculé à partir des données ci-dessous.
Parmi les 99 quartiers de Toulouse disposant d'un prix médian au m², Wilson (4 843,75 €/m²), Occitane (4 784,477 €/m²), Jardin des Plantes (4 690,769 €/m²) et Taur (4 639,61 €/m²) affichent les prix les plus élevés.
Quartiers de Toulouse
Découpage IRIS (INSEE) — le quartier statistique officiel, disponible pour toute commune française.
- 10 Avril3 854,2 €/m²
- Aérospatiale2 696,2 €/m²
- Ancely2 876 €/m²
- Arago3 887,4 €/m²
- Arènes3 258,2 €/m²
- Avions3 462,7 €/m²
- Barrière de Bayonne3 380 €/m²
- Basso Cambo2 859,1 €/m²
- Bazacle4 473,7 €/m²
- Bécanne3 021,4 €/m²
- Belfort4 371,7 €/m²
- Biarritz3 636,4 €/m²
- Bigorre1 483,9 €/m²
- Bitet2 606,1 €/m²
- Bonhoure2 700 €/m²
- Bordelongue2 530,1 €/m²
- Borderouge Nord2 538,5 €/m²
- Borderouge Sud-Est2 733,6 €/m²
- Borderouge Sud-Ouest2 590,9 €/m²
- Bourrassol3 633,5 €/m²
- Camille Pujol4 065,7 €/m²
- Caravelle3 227,4 €/m²
- Cartoucherie3 442,2 €/m²
- Caserne Niel3 564,6 €/m²
- Chapou3 877,6 €/m²
- Charbonnière3 529 €/m²
- Chaussas3 824,2 €/m²
- Cité Amouroux1 856,3 €/m²
- Courrège3 626,5 €/m²
- Croix Baragnon4 613,9 €/m²
- Dalbade4 626,4 €/m²
- Déodat de Séverac3 520,8 €/m²
- Dupuy4 430,8 €/m²
- École Normale3 505,5 €/m²
- Embouchure3 471,9 €/m²
- Fenouillet3 229,8 €/m²
- Ferdinand de Lesseps2 493,9 €/m²
- Filatiers4 638 €/m²
- Flambère2 978 €/m²
- Fontaine Lestang2 657,7 €/m²
- Frédéric Estèbe3 222,2 €/m²
- Ginestous3 003 €/m²
- Goya2 542,9 €/m²
- Gramont3 233,3 €/m²
- Grand Selve2 555,6 €/m²
- Heredia2 442,5 €/m²
- Hippodrome3 071,4 €/m²
- Hôtel de Région4 174,8 €/m²
- Italie3 756,8 €/m²
- Jardin des Plantes4 690,8 €/m²
- Jean Chaubet3 850,7 €/m²
- Jules Julien3 698,3 €/m²
- La Digue2 640,4 €/m²
- La Grave4 572,3 €/m²
- La Salade2 854,1 €/m²
- Lalande Nord2 585,9 €/m²
- Lalande Sud2 522,2 €/m²
- Lapujade2 767 €/m²
- Les Capelles2 949,7 €/m²
- Les Izards2 370 €/m²
- Les Vergers1 881,2 €/m²
- Lestang1 829,3 €/m²
- Leygue3 759,9 €/m²
- Loire2 104,3 €/m²
- Louis Plana3 370,8 €/m²
- Mal Clabel3 915,3 €/m²
- Marché aux Cochons3 279,6 €/m²
- Mazades2 625 €/m²
- Mermoz1 551,3 €/m²
- Morvan1 512 €/m²
- Nègreneys3 622,2 €/m²
- Nicol2 817,4 €/m²
- Notre-Dame4 434,8 €/m²
- Observatoire2 426,6 €/m²
- Occitane4 784,5 €/m²
- Périole3 325,2 €/m²
- Ponts Jumeaux3 485,9 €/m²
- Poulenc3 066,7 €/m²
- Pouvourville3 468,8 €/m²
- Providence3 806,3 €/m²
- Ramelet Moundi2 822,9 €/m²
- Ramierprix à venir
- Ravelin4 125 €/m²
- Raymond IV4 241,7 €/m²
- Roguet4 150,7 €/m²
- Saint-Léon4 068,8 €/m²
- Saint-Simon Est2 692,3 €/m²
- Sainte-Claire3 355,4 €/m²
- Sainte-Lucie4 058 €/m²
- Salade Ponsan3 680,5 €/m²
- Surcouf2 894,7 €/m²
- Taur4 639,6 €/m²
- Teinturiers4 237,3 €/m²
- Tellier2 018,9 €/m²
- Touraine2 916,1 €/m²
- Troènes3 656,7 €/m²
- Van Gogh1 621,6 €/m²
- Vestrepain1 737,2 €/m²
- Wilson4 843,8 €/m²
- Zones d'Activités Sud2 551,6 €/m²
Prix immobilier (DVF)
Prix médian — 2023-2024 : 3 270,7 €/m² (13499 transactions analysées).
Évolution sur 10 ans disponible — graphique détaillé sur la page dédiée.
Toulouse est plus chère que 95% des communes du département 31.
Dernières transactions
- Appartement232 060 €
- Appartement138 000 €
- Appartement173 000 €
Communes voisines
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Toulouse | 3 270,7 €/m² | -4.1 % | 52 / 100 | 14 €/m² | A |
| Colomiers | 2 722,2 €/m² | -4.1 % | — | 13,1 €/m² | A |
| Tournefeuille | 3 232,5 €/m² | -4.4 % | — | 13,4 €/m² | B1 |
| Blagnac | 3 169,9 €/m² | -4.0 % | — | 13,6 €/m² | A |
| Cugnaux | 2 720,9 €/m² | -4.9 % | — | 12,7 €/m² | B1 |
Risques naturels & technologiques
2 type(s) de risque recensé(s) pour Toulouse.
Indicateur de sécurité (SSMSI) : 88,7 pour 1000 habitants (2025).
En savoir plus sur les risques →Performance énergétique (DPE, ADEME)
Score de transition énergétique : 63/100 — 4.5% de passoires énergétiques (1002 diagnostics).
En savoir plus sur l’énergie →Données locales (INSEE, carroyées 200m)
Population couverte : 200 426 · Niveau de vie moyen : 26 539 €/an.
En savoir plus sur la démographie locale →Investir
Rendement locatif, fiscalité, coût total de possession et comparateur acheter/louer pour Toulouse.
Simuler un investissement →Le blog en parle
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Avis de résidents
Découvrez les avis notés laissés par des résidents de Toulouse.
Lire et déposer un avis →Questions fréquentes sur Toulouse
Dans quel département et quelle région se situe Toulouse ?
Toulouse appartient au département la Haute-Garonne (31), en région Occitanie.
Quelle est la population de Toulouse ?
514 819 habitants sont recensés à Toulouse (dernier recensement INSEE connu).
Quel est le prix moyen au m² à Toulouse ?
À Toulouse, le prix médian au m² s'établit à 3 270,732 € (13499 transaction(s) DVF analysée(s)). La tendance sur un an est de -4.4%.
Toulouse fait-elle partie des zones tendues au zonage locatif ABC ?
Le zonage locatif ABC classe Toulouse en zone tendue (A), ce qui en fait une zone où la demande locative dépasse l'offre disponible.
Quels sont les meilleurs quartiers de Toulouse ?
Il n'existe pas de classement officiel des quartiers "les meilleurs" — ce site affiche des données objectives (prix, avis résidents) plutôt qu'un jugement. À titre indicatif, Wilson affiche le prix médian au m² le plus élevé parmi les quartiers de Toulouse (4 843,75 €/m²). Voir le classement complet des quartiers de Toulouse pour comparer prix et avis résidents.
Quel quartier de Toulouse éviter ?
Il n'y a pas encore assez d'avis résidents publiés sur les quartiers de Toulouse pour identifier de façon fiable un quartier moins bien noté que les autres. Consultez les avis déjà déposés, quartier par quartier, pour vous faire votre propre opinion.
Toulouse est-elle exposée à des risques naturels ou technologiques ?
2 types de risque naturel ou technologique sont recensés par Géorisques pour Toulouse. Voir le détail par type de risque sur la fiche dédiée.
Y a-t-il beaucoup de passoires énergétiques à Toulouse ?
À Toulouse, 4.5% des 1002 diagnostic(s) de performance énergétique analysé(s) relèvent des classes F ou G ("passoires énergétiques") — score de transition énergétique : 63/100.
Quel score obtient Toulouse sur l'indice de qualité Meilleursquartiers ?
Sur l'indice de qualité Meilleursquartiers (voir plus haut sur cette page), Toulouse affiche une note globale de 52/100 — synthèse du prix, des risques naturels, de la performance énergétique et de l'accessibilité, calculée à partir des données ouvertes déjà affichées sur cette fiche.
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