Investir dans l'immobilier à Cranves-Sales : rentabilité
Code postal : 74380 · 7 762 habitants
Cette commune fait partie de CA Annemasse-Les Voirons-Agglomération (CA), qui regroupe 8 communes.
Sur la base d'un prix médian au m² de 4 369,863 € à Cranves-Sales, ce simulateur projette le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées pour la commune. Cranves-Sales relève de la zone tendue (A) au zonage locatif ABC, un critère déterminant pour l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Un appartement à Cranves-Sales se loue en moyenne autour de 21,186 €/m²/mois, selon l'estimation retenue. Le taux de taxe foncière sur le bâti appliqué à Cranves-Sales est de 32.1%, un paramètre intégré au calcul du coût total de possession. À Cranves-Sales, la vacance des logements concerne 3,5% du parc (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 3,5% (115 sur 3 249), dont 58 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
218 493€
Frais de notaire inclus : 16 387 € — coût total 234 880 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
5.4%
Net de charges (estimation 25%) : 4.1%
Mensualité de prêt estimée
1 362,21€/mois
Sur 234 880 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
4 200€/an
Revenu imposable après abattement : 8 898 €
Régime réel
2 328€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 932 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
77 079€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 108 854 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
139 188€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
62 109€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 403€/an
Taux communal : 32.1%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Cranves-Sales par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Cranves-Sales | 4 369,9 €/m² | — | — | 21,2 €/m² | A |
| Annemasse | 3 337,7 €/m² | — | — | 21 €/m² | A |
| Gaillard | 3 541,7 €/m² | — | — | 17,7 €/m² | A |
| Vétraz-Monthoux | 4 125 €/m² | — | — | 20,7 €/m² | A |
| Ville-la-Grand | 3 725,9 €/m² | — | — | 16,2 €/m² | A |