Investissement locatif à Annemasse : ce qu'il faut savoir

Code postal : 74100 · 37 628 habitants

Cette commune fait partie de CA Annemasse-Les Voirons-Agglomération (CA), qui regroupe 8 communes.

Avec un prix médian au m² de 3 337,736 € à Annemasse, ce simulateur estime le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées pour cette commune. Annemasse est classée en zone tendue (A) au zonage locatif ABC, un critère qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 20,992 €/m²/mois. Le taux communal de taxe foncière sur le bâti, intégré au calcul du coût total de possession, est de 32.24%. Le taux de logements vacants y est de 7,4% (DGFiP, 2025).

Investissement locatifZone A

Logements vacants du parc privé : 7,4% (1 288 sur 17 355), dont 694 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).

Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.

Estimer un bien précis (facultatif)

Surface (m²)Apport (€)Taux (%)Durée (ans)Tranche marginale d’impositionRégime

Prix d'achat estimé

166 887€

Frais de notaire inclus : 12 517 € — coût total 179 404 €

Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).

Rendement locatif brut

Net de charges (estimation 25%) : 5.3%

Mensualité de prêt estimée

1 040,47€/mois

Sur 179 404 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)

Fiscalité locative

Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.

Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.

Micro-foncier

4 162€/an

Revenu imposable après abattement : 8 817 €

Régime réel

2 799€/an

Revenu imposable après charges estimées : 5 931 €

Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel

Résidence principale : acheter ou louer ?

Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.

Surface (m²)Apport (€)Taux (%)Durée du prêt (ans)Horizon

Coût net de l'achat

57 540€

Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 85 915 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.

Loyers cumulés

137 916€

Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.

Acheter coûte moins cher

80 376€

Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).

Coût total de possession

Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.

Taxe foncière annuelle estimée

1 076€/an

Taux communal : 32.24%

Travaux de rénovation estimés

0€

Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.

Comparer avec les villes voisines

Villes du même bassin intercommunal, pour situer Annemasse par rapport à ses voisines.

Commune	Prix médian	Tendance 1 an	Indice IMQ	Loyer moyen	Zone tension
Annemasse	3 337,7 €/m²	—	—	21 €/m²	A
Gaillard	3 541,7 €/m²	—	—	17,7 €/m²	A
Vétraz-Monthoux	4 125 €/m²	—	—	20,7 €/m²	A
Ville-la-Grand	3 725,9 €/m²	—	—	16,2 €/m²	A
Cranves-Sales	4 369,9 €/m²	—	—	21,2 €/m²	A