Investissement locatif à Carcassonne : ce qu'il faut savoir
Code postal : 11000 · 46 080 habitants
Cette commune fait partie de CA Carcassonne Agglo (CA), qui regroupe 3 communes.
Le prix médian au m² à Carcassonne est de 1 363,636 € — ce simulateur en déduit le rendement locatif brut et net d'un investissement, à partir des données déjà collectées pour cette commune. Le zonage locatif ABC classe Carcassonne en zone intermédiaire (B2), un critère qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif. À Carcassonne, le loyer moyen d'un appartement est estimé à 10,942 €/m²/mois. Intégré au calcul du coût total de possession, le taux communal de taxe foncière sur le bâti est de 73.56%. À Carcassonne, 10,4% des logements sont recensés comme vacants (DGFiP, 2025) : pour un achat en résidence principale, un signe d'offre plus abondante et d'une marge de négociation potentielle ; pour un investissement locatif, un risque de délai plus long avant de retrouver un locataire.
Investissement locatifZone B2
Logements vacants du parc privé : 10,4% (2 503 sur 24 108), dont 1 460 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
68 182€
Frais de notaire inclus : 5 114 € — coût total 73 296 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
9%
Net de charges (estimation 25%) : 6.7%
Mensualité de prêt estimée
425,09€/mois
Sur 73 296 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
2 169€/an
Revenu imposable après abattement : 4 596 €
Régime réel
1 646€/an
Revenu imposable après charges estimées : 3 488 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
20 168€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 42 038 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
71 885€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
51 717€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 003€/an
Taux communal : 73.56%
Travaux de rénovation estimés
93€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (1.7%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Carcassonne par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Carcassonne | 1 363,6 €/m² | — | 55 / 100 | 10,9 €/m² | B2 |
| Trèbes | 1 436,1 €/m² | — | — | 11,8 €/m² | C |
| Villemoustaussou | 2 023,8 €/m² | — | — | 11 €/m² | C |
| Pennautier | — | — | — | — | — |
| Palaja | — | — | — | — | — |