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Tout savoir sur Carcassonne avant d'acheter

Code postal : 11000 · 46 080 habitants

Cette commune fait partie de CA Carcassonne Agglo (CA), qui regroupe 3 communes.

Carcassonne

Photo : jodastephenBY via Openverse

Carcassonne, la plus grande cité médiévale fortifiée d'Europe

Préfecture de l'Aude, Carcassonne est dominée par sa Cité, ensemble fortifié médiéval à la double enceinte de remparts, restauré au XIXe siècle par l'architecte Viollet-le-Duc et classé au patrimoine mondial de l'UNESCO. Elle constitue l'une des plus grandes forteresses médiévales conservées d'Europe.

Cette restauration, engagée par Viollet-le-Duc en 1852 et poursuivie après sa mort en 1879 par son élève Paul Boeswillwald jusqu'en 1913, reste aujourd'hui encore controversée parmi les historiens de l'architecture : les toitures pointues en ardoise qui coiffent désormais les tours, inspirées des châteaux du nord de la France, sont ainsi considérées comme une invention de l'architecte plutôt qu'une restitution fidèle de l'aspect médiéval originel de l'édifice occitan.

La Cité fut également le théâtre, du 1er au 15 août 1209, d'un siège marquant le début de la croisade contre les albigeois, déclenchée après l'assassinat du légat pontifical Pierre de Castelnau l'année précédente : le vicomte Raymond-Roger Trencavel, qui y avait déjà accueilli plusieurs communautés cathares, dut capituler devant les croisés de Simon de Montfort et mourut en captivité quelques mois plus tard, le 10 novembre 1209.

Contrairement à une légende très répandue chez les guides touristiques, le nom de la ville n'a rien à voir avec une princesse sarrasine imaginaire nommée Dame Carcas qui aurait fait sonner les cloches pour tromper Charlemagne : les Romains désignaient déjà le site sous le nom de Carsaco dès le Ier siècle avant notre ère, plusieurs siècles avant cette légende, et c'est en réalité le père de Charlemagne, Pépin le Bref, qui reprit la ville aux Sarrasins en 759.

Carcassonne reste ainsi une ville dont la silhouette restaurée, aussi photogénique que partiellement réinventée par Viollet-le-Duc au XIXe siècle, repose sur un site dont le nom antique précède de loin la légende de Dame Carcas, et dont l'histoire médiévale réelle, marquée par le siège de 1209 et la fin tragique du dernier vicomte Trencavel, reste autrement plus mouvementée que ce récit fondateur apocryphe. La Cité fortifiée elle-même ne doit pas faire oublier la Bastide Saint-Louis, ville basse plus récente aménagée en contrebas à partir du XIIIe siècle, où se concentre aujourd'hui l'essentiel de la vie économique et administrative de l'agglomération carcassonnaise, un commerce longtemps dominé par le négoce du vin des Corbières et du Minervois, expédié depuis cette même ville vers les grands marchés du royaume puis de la République. Cette double structure urbaine, entre forteresse touristique perchée et ville basse commerçante, continue de façonner l'identité contemporaine de Carcassonne, entre patrimoine médiéval mondialement célèbre et vie quotidienne bien plus contemporaine de ses habitants. Cette Bastide Saint-Louis fut autorisée par une ordonnance du roi Louis IX en 1247, aménagée sur la rive gauche de l'Aude pour reloger les habitants chassés de la Cité médiévale après l'annexion de celle-ci au domaine royal, avant d'être ceinte à son tour de puissants remparts après le sac de la ville par le Prince Noir en 1355, durant la guerre de Cent Ans. Carcassonne est aussi la ville natale du poète révolutionnaire Philippe Fabre d'Églantine, inventeur des noms du calendrier républicain français, ainsi que du poète Joë Bousquet, resté grabataire toute sa vie après une blessure de guerre reçue en 1918 et qui y accueillit, dans sa chambre de la rue de Verdun, nombre des plus grands écrivains de son temps.

Contenu rédactionnel, distinct des données ouvertes ci-dessous.

Carcassonne en chiffres — mise à jour 2026

Profil & localisation

Rattachée au département l'Aude (11), Carcassonne se trouve en région Occitanie. Elle est rattachée à CA Carcassonne Agglo, une intercommunalité de 3 communes. Carcassonne totalise 46 080 habitants selon le dernier recensement disponible. Sur l'indice de qualité Meilleursquartiers, Carcassonne affiche une note globale de 55/100.

Marché & prix

Sur la commune, le m² se négocie à un prix médian de 1 363,636 € (3138 transaction(s) DVF analysée(s)). Le marché y est composé à la fois d'appartements (1 190 €/m² en médiane) et de maisons (1 581 €/m² en médiane), les maisons représentant la majorité des transactions récentes. Elle est moins chère que 100% des 16 communes comparées du département 11. La voie la plus chère de la commune est BD ANDRE MALRAUX, avec un prix médian de 2 639 €/m². La dernière vente DVF connue sur la commune date de décembre 2024 : un appartement de 80 m² pour 82 000 €. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 10,9 €/m²/mois — combiné au prix médian au m², cette donnée permet d'estimer un rendement locatif brut (voir le simulateur dédié sur la page investir de la commune).

Fiscalité & risques

Carcassonne appartient à la zone intermédiaire (B2) du zonage locatif ABC. À Carcassonne, 1.7% des DPE réalisés aboutissent à une classe F ou G ("passoire énergétique"), concernée par le calendrier de restriction progressive de mise en location. Le taux de taxe foncière sur le bâti de Carcassonne est de 73.56%, à intégrer au coût total de possession ou au calcul du rendement locatif net, distinctement du prix d'achat. D'après la DGFiP (2025), 10,4% du parc de logements y est vacant, un niveau élevé qui traduit souvent une offre plus abondante que la demande, favorable à la négociation à l'achat mais aussi à un délai de relocation plus long pour un investissement locatif. D'après Géorisques, 4 types de risque naturel ou technologique affectent le territoire communal, à mentionner dans l'état des risques et à intégrer au coût d'assurance du bien.

Équipements & vie locale

708 équipements de proximité (commerces, santé, transports, sports et loisirs) sont recensés sur la commune, dont principalement des équipements de santé (207) (Base Permanente des Équipements, INSEE) — un niveau de service qui pèse à la fois sur le confort d'une résidence principale et sur l'attractivité locative d'un bien mis en location. 68 établissement(s) scolaire(s) (maternelle à lycée) sont recensés sur la commune (Annuaire de l'éducation nationale) — un critère souvent déterminant pour une famille en résidence principale, et pour la demande locative auprès des mêmes profils de locataires. Le taux de faits constatés y est de 83,8 pour 1 000 habitants en 2025 (SSMSI). Le niveau de vie moyen sur les carreaux INSEE les plus proches est de 23 584 €/an, un indicateur du profil socio-économique du voisinage immédiat, utile pour situer le bien recherché ou le profil de locataire visé.

En résumé, Carcassonne est une grande ville qui présente des prix parmi les plus abordables de son département, un parc de logements plutôt performant sur le plan énergétique et un taux de logements vacants élevé.

Résumé calculé à partir des données ci-dessous.

Sur les 21 quartiers recensés à Carcassonne, le prix médian au m² est le plus élevé à L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT (2 642,079 €/m²), Cavayères Montlegun (2 303,368 €/m²), Zone Artisanale (2 136,761 €/m²) et La Cité-La Barbacane-La Trivalle (2 054,455 €/m²).

55/ 100 — Indice Meilleursquartiers
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Quartiers de Carcassonne

Prix immobilier (DVF)

Prix médian — 2021-2024 : 1 363,6 €/m² (3138 transactions analysées).

Évolution sur 10 ans disponible — graphique détaillé sur la page dédiée.

Carcassonne est moins chère que 100% des communes du département 11.

Rue la plus chère : BD ANDRE MALRAUX (2 639 €/m²).

Dernières transactions

  • Appartement82 000
  • Maison65 000
  • Appartement125 437
En savoir plus sur les prix et loyers →Voir le classement complet des villes de France →Voir toutes les communes du département 11

Communes voisines

CommunePrix médianTendance 1 anIndice IMQ
Carcassonne1 363,6 €/m²55 / 100
Trèbes1 436,1 €/m²
Villemoustaussou2 023,8 €/m²
Pennautier
Palaja

Risques naturels & technologiques

4 type(s) de risque recensé(s) pour Carcassonne.

Indicateur de sécurité (SSMSI) : 83,8 pour 1000 habitants (2025).

En savoir plus sur les risques →

Performance énergétique (DPE, ADEME)

Score de transition énergétique : 63/100 1.7% de passoires énergétiques (1000 diagnostics).

En savoir plus sur l’énergie →

Données locales (INSEE, carroyées 200m)

Population couverte : 44 498 · Niveau de vie moyen : 23 584 €/an.

En savoir plus sur la démographie locale →

Investir

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Avis de résidents

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Questions fréquentes sur Carcassonne

Carcassonne se situe dans quel département ?

Carcassonne appartient au département l'Aude (11), en région Occitanie.

Quel est le nombre d'habitants de Carcassonne ?

La population de Carcassonne s'élève à 46 080 habitants, d'après l'INSEE.

Combien coûte le m² à Carcassonne ?

D'après 3138 transaction(s) DVF analysée(s), le m² se négocie à 1 363,636 € en médiane à Carcassonne.

Carcassonne fait-elle partie des zones tendues au zonage locatif ABC ?

Le zonage locatif ABC classe Carcassonne en zone intermédiaire (B2), une zone où le marché locatif est moins sous tension que dans les zones A bis/A/B1.

Quels sont les meilleurs quartiers de Carcassonne ?

Il n'existe pas de classement officiel des quartiers "les meilleurs" — ce site affiche des données objectives (prix, avis résidents) plutôt qu'un jugement. À titre indicatif, L'Aurée d'Auriac-Centre Hospitalier-IUT affiche le prix médian au m² le plus élevé parmi les quartiers de Carcassonne (2 642,079 €/m²). Voir le classement complet des quartiers de Carcassonne pour comparer prix et avis résidents.

Quel quartier de Carcassonne éviter ?

Il n'y a pas encore assez d'avis résidents publiés sur les quartiers de Carcassonne pour identifier de façon fiable un quartier moins bien noté que les autres. Consultez les avis déjà déposés, quartier par quartier, pour vous faire votre propre opinion.

Carcassonne est-elle exposée à des risques naturels ou technologiques ?

4 types de risque naturel ou technologique sont recensés par Géorisques pour Carcassonne. Voir le détail par type de risque sur la fiche dédiée.

Y a-t-il beaucoup de passoires énergétiques à Carcassonne ?

À Carcassonne, 1.7% des 1000 diagnostic(s) de performance énergétique analysé(s) relèvent des classes F ou G ("passoires énergétiques") — score de transition énergétique : 63/100.

Quel score obtient Carcassonne sur l'indice de qualité Meilleursquartiers ?

Sur l'indice de qualité Meilleursquartiers (voir plus haut sur cette page), Carcassonne affiche une note globale de 55/100 — synthèse du prix, des risques naturels, de la performance énergétique et de l'accessibilité, calculée à partir des données ouvertes déjà affichées sur cette fiche.

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