Vivre à Limoges : le guide complet
Codes postaux : 87000, 87100, 87280 · 129 937 habitants
Cette commune fait partie de CU Limoges Métropole (CU), qui regroupe 10 communes.
Photo : olliethebastard — BY via Openverse
Météo à Limoges : 17°C, ciel dégagé — vent 13 km/h
Limoges, capitale historique de la porcelaine
Préfecture de la Haute-Vienne, Limoges doit sa renommée internationale à la porcelaine, produite localement depuis le XVIIIe siècle grâce aux gisements de kaolin de la région. Ville moyenne au déclin démographique progressif depuis plusieurs décennies, elle affiche l'un des marchés immobiliers les plus abordables parmi les préfectures françaises de taille comparable.
La ville porte le souvenir de l'un des épisodes les plus sombres de la guerre de Cent Ans : après que l'évêque Jean de Cros, pourtant parrain de son fils aîné, eut ouvert les portes de la cité au duc de Berry en août 1370, le Prince Noir, quoique malade, vécut cette reddition comme une trahison personnelle et revint assiéger la ville à la tête d'une armée d'environ cinq mille deux cents hommes ; le 19 septembre 1370, Limoges fut mise à sac, un massacre que le chroniqueur Froissart chiffra à trois mille victimes, un bilan aujourd'hui débattu par les historiens mais resté profondément ancré dans la mémoire locale.
L'essor de la porcelaine naquit quatre siècles plus tard d'une découverte presque fortuite : en 1768, le chirurgien Jean-Baptiste Darnet remarqua près de Saint-Yrieix-la-Perche, au sud-ouest de Limoges, une roche friable dont son épouse se servait en poudre blanche pour la lessive ; il s'agissait en réalité de kaolin, matière première indispensable à la porcelaine dure. L'intendant du Limousin Turgot, saisissant l'intérêt économique de cet « or blanc », encouragea aussitôt la création de la première manufacture, ouverte dès 1771, tandis que le roi Louis XV faisait immédiatement racheter le premier gisement exploité pour alimenter en priorité la manufacture royale de Sèvres.
Parallèlement à la porcelaine, la ville perpétue depuis le Moyen Âge un art de l'émail sur cuivre, dit champlevé, resté vivant sans interruption jusqu'aux créations contemporaines aujourd'hui rassemblées dans les collections du musée national Adrien-Dubouché.
Bien avant cette renommée artisanale, l'abbaye Saint-Martial, fondée en 848 pour abriter les reliques de l'évêque missionnaire Martial, avait déjà fait de la ville l'un des tout premiers foyers de la musique polyphonique occidentale : c'est dans son scriptorium que se développa, du XIe au XIIe siècle, l'école dite « de Saint-Martial » ou « d'Aquitaine », où apparurent parmi les toutes premières compositions polyphoniques connues, consignées dans des manuscrits aujourd'hui conservés pour l'essentiel à la Bibliothèque nationale de France ; située sur la via Lemovicensis, l'un des principaux chemins de pèlerinage vers Compostelle, l'abbaye diffusa ainsi ces techniques musicales novatrices vers le nord de la France, l'Espagne et jusqu'en Angleterre.
Limoges reste ainsi une ville dont l'identité relie un sac dévastateur de 1370 resté l'un des épisodes les plus violents de toute la guerre de Cent Ans, une abbaye médiévale qui fit d'elle l'un des berceaux de la musique polyphonique occidentale dès le XIe siècle, la découverte presque accidentelle en 1768 d'un gisement de kaolin qui fit sa renommée mondiale, une industrie porcelainière encouragée dès l'origine par l'intendant Turgot et le roi Louis XV lui-même, et une tradition d'émaux sur cuivre pratiquée sans interruption depuis le Moyen Âge jusqu'à la création contemporaine la plus actuelle.
Contenu rédactionnel, distinct des données ouvertes ci-dessous.
Limoges en 2026 : les chiffres clés
Profil & localisation
Le département de rattachement de Limoges est la Haute-Vienne (87), en région Nouvelle-Aquitaine. Limoges fait partie de l'intercommunalité CU Limoges Métropole, qui regroupe 10 communes. La population de Limoges s'élève à 129 937 habitants. Limoges obtient une note Meilleursquartiers globale de 48/100.
Marché & prix
Le m² s'échange à 1 718,75 € en médiane à Limoges (-6.8% sur un an), sur 7293 transaction(s) DVF analysée(s). Le marché y est composé à la fois d'appartements (1 630 €/m² en médiane) et de maisons (1 989 €/m² en médiane), les appartements représentant la majorité des transactions récentes. Elle est moins chère que 56% des 16 communes comparées du département 87. La voie la plus chère de la commune est ALL DU PUY REJAUD, avec un prix médian de 3 345 €/m². La dernière vente DVF connue sur la commune date de décembre 2023 : un appartement de 45 m² pour 46 960 €. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 10,4 €/m²/mois — combiné au prix médian au m², cette donnée permet d'estimer un rendement locatif brut (voir le simulateur dédié sur la page investir de la commune).
Fiscalité & risques
Au zonage locatif ABC, Limoges relève de la zone intermédiaire (B1), signe d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) classe 7.4% des logements analysés en F ou G sur la commune — des classes progressivement exclues de la location. À Limoges, le taux communal de taxe foncière sur le bâti s'élève à 44.53% — une charge annuelle récurrente à intégrer au coût total de possession ou au calcul du rendement locatif net. 10% des logements de la commune sont recensés comme vacants (DGFiP, 2025), un niveau élevé qui traduit souvent une offre plus abondante que la demande, favorable à la négociation à l'achat mais aussi à un délai de relocation plus long pour un investissement locatif. Limoges est concernée par 3 types de risque naturel ou technologique, d'après les données Géorisques — à déclarer dans l'état des risques et à anticiper dans le budget assurance.
Équipements & vie locale
916 équipements de proximité (commerces, santé, transports, sports et loisirs) sont recensés sur la commune, dont principalement des équipements de santé (288) (Base Permanente des Équipements, INSEE) — un niveau de service qui pèse à la fois sur le confort d'une résidence principale et sur l'attractivité locative d'un bien mis en location. 120 établissement(s) scolaire(s) (maternelle à lycée) sont recensés sur la commune (Annuaire de l'éducation nationale) — un critère souvent déterminant pour une famille en résidence principale, et pour la demande locative auprès des mêmes profils de locataires. Le taux de faits constatés y est de 69,2 pour 1 000 habitants en 2025 (SSMSI). Le niveau de vie moyen sur les carreaux INSEE les plus proches est de 24 684 €/an, un indicateur du profil socio-économique du voisinage immédiat, utile pour situer le bien recherché ou le profil de locataire visé.
Limoges, une grande ville, présente un marché locatif tendu, un marché dominé par les appartements et un parc de logements plutôt performant sur le plan énergétique.
Résumé calculé à partir des données ci-dessous.
Sur les 53 quartiers de Limoges au prix médian au m² connu, Cité de la Bastide (2 194,191 €/m²), Le Champ de Foire (2 177,778 €/m²), Le Colombier (2 083,333 €/m²) et Landouge (2 067,693 €/m²) se distinguent par les niveaux les plus élevés.
Quartiers de Limoges
Découpage IRIS (INSEE) — le quartier statistique officiel, disponible pour toute commune française.
- Beaublanc1 634,4 €/m²
- Beaubreuilprix à venir
- Beaune les Mines1 735,5 €/m²
- Bellegarde2 044,2 €/m²
- C.H.U.1 572 €/m²
- Carnot1 562,3 €/m²
- Centre Commercial Corgnacprix à venir
- Cité de la Bastide2 194,2 €/m²
- Durkheim1 029,8 €/m²
- Ester1 456,5 €/m²
- Étoile de Fontaury1 600 €/m²
- Fustel de Coulanges1 616,9 €/m²
- Gérard Philipe1 507,7 €/m²
- Hôtel de Ville1 910,4 €/m²
- Jules Ferry1 611,8 €/m²
- La Borie1 751,5 €/m²
- La Brégère1 629,6 €/m²
- La Cathédrale1 816,3 €/m²
- La Gare1 794,4 €/m²
- La Visitation1 717,9 €/m²
- Landouge2 067,7 €/m²
- Le Champ de Foire2 177,8 €/m²
- Le Château d'Eau1 596,2 €/m²
- Le Colombier2 083,3 €/m²
- Le Grand Treuil1 755,8 €/m²
- Le Gros Tilleul1 711,7 €/m²
- Le Mas Bouyol1 811,9 €/m²
- Le Mas Loubier1 714,3 €/m²
- Le Puy Imbert1 788,2 €/m²
- Le Puy-Las Rodas1 985,6 €/m²
- Le Roussillon2 057,1 €/m²
- Le Sablard1 906,2 €/m²
- Le Vigenal1 559,3 €/m²
- Les Charentes1 651,4 €/m²
- Les Coutures1 750 €/m²
- Les Émailleurs1 926,4 €/m²
- Les Galeries1 937,8 €/m²
- Les Halles1 727,3 €/m²
- Les Homerides1 680,6 €/m²
- Les Ponts1 627,9 €/m²
- Les Portes Ferrées1 713 €/m²
- Louyat1 670,7 €/m²
- Magre Étendu1 791 €/m²
- Mas Jambostprix à venir
- Montjovis1 833,3 €/m²
- Montplaisir1 656,3 €/m²
- Olivier de Serres974,8 €/m²
- Renoir1 903,1 €/m²
- Révolution1 527,8 €/m²
- Ruchaud-Curie1 486,8 €/m²
- Sainte-Claire1 932,5 €/m²
- Thuillat1 569,8 €/m²
- Valadon1 774,7 €/m²
- Vincent Auriol1 154,1 €/m²
- Zone Industrielle Nord1 949,4 €/m²
- ZUP de Corgnac1 594,4 €/m²
Prix immobilier (DVF)
Prix médian — 2021-2023 : 1 718,8 €/m² (7293 transactions analysées).
Évolution sur 10 ans disponible — graphique détaillé sur la page dédiée.
Limoges est moins chère que 56% des communes du département 87.
Rue la plus chère : ALL DU PUY REJAUD (3 345 €/m²).
Dernières transactions
- Appartement46 960 €
- Appartement106 400 €
- Maison261 250 €
Communes voisines
Risques naturels & technologiques
3 type(s) de risque recensé(s) pour Limoges.
Indicateur de sécurité (SSMSI) : 69,2 pour 1000 habitants (2025).
En savoir plus sur les risques →Performance énergétique (DPE, ADEME)
Score de transition énergétique : 54/100 — 7.4% de passoires énergétiques (1004 diagnostics).
En savoir plus sur l’énergie →Données locales (INSEE, carroyées 200m)
Population couverte : 108 301 · Niveau de vie moyen : 24 684 €/an.
En savoir plus sur la démographie locale →Investir
Rendement locatif, fiscalité, coût total de possession et comparateur acheter/louer pour Limoges.
Simuler un investissement →Avis de résidents
Découvrez les avis notés laissés par des résidents de Limoges.
Lire et déposer un avis →Questions fréquentes sur Limoges
Dans quel département et quelle région se situe Limoges ?
Le département la Haute-Vienne (87), en région Nouvelle-Aquitaine, est celui de Limoges.
Quelle est la population de Limoges ?
129 937 habitants sont recensés à Limoges (dernier recensement INSEE connu).
Quel est le prix moyen au m² à Limoges ?
À Limoges, le prix médian au m² s'établit à 1 718,75 € (7293 transaction(s) DVF analysée(s)). La tendance sur un an est de -6.8%.
Limoges est-elle une zone tendue pour la location ?
Limoges est classée en zone intermédiaire (B1) au zonage locatif ABC, ce qui en fait une zone où la demande locative dépasse l'offre disponible.
Quel est le meilleur quartier de Limoges ?
Il n'existe pas de classement officiel des quartiers "les meilleurs" — ce site affiche des données objectives (prix, avis résidents) plutôt qu'un jugement. À titre indicatif, Cité de la Bastide affiche le prix médian au m² le plus élevé parmi les quartiers de Limoges (2 194,191 €/m²). Voir le classement complet des quartiers de Limoges pour comparer prix et avis résidents.
Y a-t-il un quartier à éviter à Limoges ?
Il n'y a pas encore assez d'avis résidents publiés sur les quartiers de Limoges pour identifier de façon fiable un quartier moins bien noté que les autres. Consultez les avis déjà déposés, quartier par quartier, pour vous faire votre propre opinion.
Quels sont les risques naturels à Limoges ?
Géorisques recense 3 types de risque naturel ou technologique pour Limoges. Voir le détail par type de risque sur la fiche dédiée.
Quelle est la performance énergétique des logements à Limoges ?
Sur 1004 diagnostic(s) de performance énergétique analysé(s) à Limoges, 7.4% sont classés F ou G ("passoires énergétiques"), pour un score de transition énergétique de 54/100.
Quelle note obtient Limoges sur l'indice global Meilleursquartiers ?
Limoges obtient une note globale de 48/100 sur l'indice de qualité Meilleursquartiers (voir plus haut sur cette page) — une synthèse du prix, des risques naturels, de la performance énergétique et de l'accessibilité, calculée à partir des données ouvertes déjà affichées sur cette fiche.
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