Acheter ou louer à Saint-André-les-Vergers : quelle stratégie ?
Code postal : 10120 · 12 806 habitants
Cette commune fait partie de CA Troyes Champagne Métropole (CA), qui regroupe 11 communes.
Avec un prix médian au m² de 1 711,189 € à Saint-André-les-Vergers, ce simulateur estime le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées pour cette commune. Saint-André-les-Vergers figure en zone intermédiaire (B1) au zonage locatif ABC — un classement qui ouvre ou restreint l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Côté location, le loyer moyen d'un appartement à Saint-André-les-Vergers est estimé à 13,996 €/m²/mois. Ce simulateur intègre le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-André-les-Vergers, fixé à 50.44%, dans le calcul du coût total de possession. La DGFiP (2025) situe le taux de logements vacants à Saint-André-les-Vergers à 6,4%.
Investissement locatifZone B1
Logements vacants du parc privé : 6,4% (348 sur 5 413), dont 175 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
85 559€
Frais de notaire inclus : 6 417 € — coût total 91 976 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
9.1%
Net de charges (estimation 25%) : 6.8%
Mensualité de prêt estimée
533,42€/mois
Sur 91 976 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
2 774€/an
Revenu imposable après abattement : 5 878 €
Régime réel
2 122€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 496 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
26 746€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 49 763 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
91 950€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
65 204€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
863€/an
Taux communal : 50.44%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Saint-André-les-Vergers par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-André-les-Vergers | 1 711,2 €/m² | -3.7 % | — | 14 €/m² | B1 |
| Troyes | 1 666,7 €/m² | -5.0 % | 47 / 100 | 11,1 €/m² | B1 |
| La Chapelle-Saint-Luc | 1 525,3 €/m² | -6.0 % | — | 10,2 €/m² | B1 |
| Sainte-Savine | 1 923,1 €/m² | -1.3 % | — | 10,6 €/m² | B1 |
| Saint-Julien-les-Villas | 1 820,2 €/m² | -11.1 % | — | 13,3 €/m² | B1 |