Acheter ou louer à Troyes : quelle stratégie ?
Code postal : 10000 · 62 088 habitants
Cette commune fait partie de CA Troyes Champagne Métropole (CA), qui regroupe 11 communes.
Le prix médian au m² à Troyes est de 1 666,667 € — ce simulateur en déduit le rendement locatif brut et net d'un investissement, à partir des données déjà collectées pour cette commune. Le zonage locatif ABC classe Troyes en zone intermédiaire (B1), un critère qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. À Troyes, le loyer moyen d'un appartement est estimé à 11,106 €/m²/mois. Intégré au calcul du coût total de possession, le taux communal de taxe foncière sur le bâti est de 47.36%. À Troyes, 14% des logements sont recensés comme vacants (DGFiP, 2025) : pour un achat en résidence principale, un signe d'offre plus abondante et d'une marge de négociation potentielle ; pour un investissement locatif, un risque de délai plus long avant de retrouver un locataire.
Investissement locatifZone B1
Logements vacants du parc privé : 14% (3 785 sur 27 115), dont 2 118 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
83 333€
Frais de notaire inclus : 6 250 € — coût total 89 583 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
7.4%
Net de charges (estimation 25%) : 5.6%
Mensualité de prêt estimée
519,55€/mois
Sur 89 583 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
2 202€/an
Revenu imposable après abattement : 4 665 €
Régime réel
1 531€/an
Revenu imposable après charges estimées : 3 243 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
25 903€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 48 773 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
72 965€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
47 062€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
789€/an
Taux communal : 47.36%
Travaux de rénovation estimés
960€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (14.4%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Troyes par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Troyes | 1 666,7 €/m² | -5.0 % | 47 / 100 | 11,1 €/m² | B1 |
| Saint-André-les-Vergers | 1 711,2 €/m² | -3.7 % | — | 14 €/m² | B1 |
| La Chapelle-Saint-Luc | 1 525,3 €/m² | -6.0 % | — | 10,2 €/m² | B1 |
| Sainte-Savine | 1 923,1 €/m² | -1.3 % | — | 10,6 €/m² | B1 |
| Saint-Julien-les-Villas | 1 820,2 €/m² | -11.1 % | — | 13,3 €/m² | B1 |