La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique souvent utilisé pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Si elle est généralement soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les associés peuvent, s’ils le souhaitent, opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option, bien qu’irrévocable, peut s’avérer avantageuse selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux. Mais quels sont les impacts fiscaux et comptables d’une SCI à l’IS ? Quelles sont les obligations déclaratives ? Dans cet article, nous répondons à ces questions et bien plus encore !
Qu’est-ce qu’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) ?
Une SCI à l’IS, comme expliqué par Indy, est une société civile immobilière qui a choisi d’être soumise au régime de l’impôt sur les sociétés, en opposition au régime de l’impôt sur le revenu qui s’applique par défaut. Dans une SCI à l’IS, c’est la société elle-même qui paie des impôts sur ses bénéfices. En effet, les associés ne sont imposés que s’ils touchent une partie de ces bénéfices sous forme de dividendes.
Ce régime fiscal doit être choisi explicitement auprès de l’administration fiscale. Il implique une fiscalité spécifique et des règles comptables plus strictes. Voyons cela ensemble dès maintenant !
Impacts fiscaux et comptables d’une SCI à l’IS
Fiscalité
Contrairement à une SCI à l’IR, dite transparente, où les associés sont imposés sur les revenus fonciers perçus (en fonction de leur quote-part), une SCI à l’IS paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices.
Les bénéfices sont imposés à un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 €, puis au taux normal de 25 % au-delà. En cas de distribution de dividendes aux associés, ceux-ci sont ensuite soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), d’où le phénomène de double imposition.
Même si la SCI à l’IS implique plus d’impôts au départ, elle peut être très intéressante dans certains cas :
- Si les associés ne prennent pas d’argent pour eux tout de suite : au lieu de se verser des dividendes (et donc payer des impôts dessus), ils laissent l’argent dans la société pour acheter d’autres biens ou faire des travaux. Cela évite une partie de la double imposition ;
- Si les associés paient déjà beaucoup d’impôts : comme l’impôt sur les sociétés est parfois moins élevé que l’impôt sur le revenu, cela permet de réduire leur facture fiscale ;
- S’il y a beaucoup de travaux prévus : les dépenses liées aux travaux peuvent créer un “déficit” (des charges plus élevées que les revenus). Ce déficit peut être utilisé pour réduire les impôts à payer dans les années suivantes.
Déduction et amortissement
Une SCI à l’IS peut déduire davantage de charges qu’une SCI à l’IR : amortissement du bien, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, charges de gestion, rémunération du gérant… Ces charges viennent diminuer le résultat imposable, ce qui optimise la fiscalité de la société.
Report des déficits
En cas de déficit (notamment après de lourds travaux), celui-ci peut être reporté sur les exercices bénéficiaires suivants, sans limite de durée (dans la limite d’un million d’euros).
Les obligations déclaratives
L’un des inconvénients majeurs de l’IS réside dans les obligations comptables et déclaratives bien plus lourdes que pour une SCI à l’IR.
Comptabilité
Une SCI à l’IS doit :
- Tenir une comptabilité commerciale complète (bilan comptable, compte de résultat, annexes) ;
- Tenir un livre journal et un Grand livre ;
- Tenir à jour toutes les pièces justificatives (factures, contrats, etc.).
Déclarations fiscales
Chaque année, la SCI doit :
- Déposer une liasse fiscale (formulaire 2065 et annexes) ;
- Déclarer et payer l’impôt sur les sociétés ;
- En cas de distribution, effectuer les déclarations de dividendes (IFU) ;
- Tenir une assemblée générale pour approuver les comptes.
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