DPE et mise en location : le calendrier qui change la donne pour un investisseur

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus une simple information à glisser dans un dossier de vente ou de location — la loi Climat et Résilience de 2021 en a fait un critère qui interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores. Pour un achat en résidence principale, ce calendrier pèse déjà sur le prix (voir notre article sur la lecture du DPE) ; pour un investissement locatif, il conditionne carrément la possibilité de louer le bien.

Le calendrier, échéance par échéance

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location (bail nouveau ou renouvelé). Cette interdiction s'étendra à la classe F au 1er janvier 2028, puis à la classe E au 1er janvier 2034. Un bien déjà loué avant ces dates n'est pas résilié automatiquement, mais son propriétaire ne peut plus le reproposer à la location — ni à un nouveau locataire, ni en renouvelant le bail en cours — sans avoir amélioré sa classe DPE au-dessus du seuil en vigueur à cette date.

Pourquoi c'est un critère d'achat, pas seulement d'usage

Un bien classé F ou G aujourd'hui, acheté pour être loué, a donc une durée de location résiduelle prévisible avant de nécessiter des travaux de rénovation énergétique — un coût à intégrer dès le calcul de rentabilité, pas à découvrir après achat. La proportion de passoires énergétiques (classes F et G) est affichée par commune sur la page « Énergie » de chaque fiche, en plus du score de transition énergétique de la commune — de quoi comparer plusieurs villes sur ce critère avant même de chercher un bien précis.

Intégrer ce risque dans le calcul de rendement

Le simulateur d'investissement locatif (page « Investir » d'une fiche commune) calcule un rendement à partir du prix d'achat et du loyer estimé, sans intégrer automatiquement un budget travaux — volontairement, puisque ce coût dépend de l'état réel du bien, pas d'une moyenne communale. Pour un bien F ou G, mieux vaut donc chiffrer soi-même une estimation de travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage) avant de comparer sa rentabilité réelle à celle d'un bien déjà mieux classé.